Fragen vor dem Grundstückskauf

Von der Entscheidung für oder gegen ein Grundstück hängt viel ab – und nicht nur Geld. Lassen Sie sich deshalb niemals zu einem schnellen Abschluss drängen, auch wenn der Verkäufer die günstige Gelegenheit noch so oft betont oder androht, das Grundstück anderweitig zu veräußern! Worauf Sie beim Grundstückskauf achten sollten, sagt Ihnen unser Ratgeber.

Vermeindliche Schnäppchen können sich durchaus als teure Reinfälle erweisen. Denn Achtung: Grundstück ist nicht gleich Bauplatz, und Bauplatz heißt nicht unbedingt, dass Sie dort Ihr Traumhaus errichten dürfen.

Vorsicht vor so genanntem Bauerwartungsland, für das lediglich eine grobe Planung besteht, dass es irgendwann als Bauland ausgewiesen werden soll. Das kann Jahre dauern – oder nie geschehen.

“Bauerwartungsland” genau prüfen

Wichtige Fragen vor der Kaufentscheidung:

1. Ist das Grundstück als Bauland ausgewiesen?

Fragen Sie bei der zuständigen örtlichen Baubehörde der Gemeinde nach. Diese kann Ihnen Auskunft über die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstückes geben. In der Regel werden für Neubaugebiete Bebauungspläne aufgestellt. Gibt es keinen Bebauungsplan, sollten Sie das Baulastenverzeichnis bei den Städten/Gemeinden einsehen. Handelt es sich um ein Grundstück im Außenbereich, ist besonders zu prüfen, ob eine Bebauung überhaupt zulässig ist! Vorsicht bei Bauerwartungsland, dieses ist nicht baureif und es ist oft nicht abzusehen, ob und wann dieses Land bebaut werden darf.

2. Können Sie auf diesem Grundstück ein Haus nach Ihren Vorstellungen bauen?
Das sagt Ihnen der Bebauungsplan, sofern für dieses Grundstück einer vorliegt. Ohne Bebauungsplan gilt in der Regel das Einfügungsgebot gemäß §34 BauGB. Handelt es sich um ein Grundstück im Außenbereich sollte die Bebaubarkeit vorab gründlich geprüft werden. Bebauungspläne sind bei der zuständigen örtlichen Baubehörde einzusehen oder zu erwerben. Teilweise werden die Bebauungspläne auch auf der Webseite der Baubehörde oder der Stadt zur Verfügung gestellt. Das Vorliegen eines Bebauungsplanes ist für Sie nicht immer von Vorteil, da Sie durch oft strenge gestalterische Vorgaben in der architektonischen Realisierung Ihres Wohntraumes eingeschränkt werden könnten.

3. Sind in unmittelbarer Nähe Großprojekte geplant?
Ein neuer Autobahnzubringer, ein neues Gewerbegebiet oder auch eine Müllverbrennungsanlage stört nicht nur empfindlich die ruhige Lage Ihres Grundstückes, sondern mindert oft erheblich den Wert Ihres Grund und Bodens. Informieren Sie sich vorab bei der Gemeinde/Bauamt über vorliegende Gebietsentwicklungs- und Flächennutzungspläne, die Auskunft über die Planung solcher Großprojekte geben.

4. Ist mit Altlasten zu rechnen?
Mit der Unterschrift übernimmt der Käufer automatisch alle vorhandenen Altlasten, sofern nichts anderes vereinbart ist. Die Kosten für eine Sanierung verunreinigten Baugrundes können unübersehbare Ausmaße annehmen. Deshalb sollte ein Anruf beim Umweltamt nicht fehlen (vor allem in den neuen Bundesländern).
Generelle Vorsicht ist geboten bei ehemaligem Kasernengelände oder beim Kauf einer Baulücke. Eventuell stand hier einmal eine Tankstelle, eine Fabrik oder ein Handwerksbetrieb, bei denen mit Öl oder Chemikalien gearbeitet wurde. Bei ehemaligen Sägewerken ist eine Verunreinigung durch Holzschutzmittel oder Teer möglich. Entsprechende Untersuchungen sollten Sie möglichst auf Kosten des Verkäufers durchsetzen.

5. Wie ist die Bodenbeschaffenheit?
Muss das Grundstück erst trockengelegt werden, müssen Felsen gesprengt oder Stützmauern eingezogen werden? Dies kann die Erschließungskosten immens in die Höhe treiben. Fragen Sie bei der Gemeinde nach. So ist nicht der durchschnittliche Grundwasserstand interessant sondern der höchste. Im Zweifelsfall sollten Sie einen Gutachter mit entsprechenden Bodenproben beauftragen.

6. Wem gehört das Grundstück?
Dafür ist ein Blick in das Grundbuch unerlässlich! Nur so gehen Sie sicher, mit dem richtigen Geschäftspartner den Kaufvertrag abzuschließen. Ebenfalls im Grundbuch ersichtlich sind etwaige Hypothekenschulden oder Grundschulden, die auf dem Grundstück lasten.

7. Gibt es Rechte Dritter?
Beispielsweise können Dritte Vorkaufsrechte oder Erbbaurechte an dem Grundstück besitzen. Möglich ist z.B. auch ein Wege- oder Überfahrtsrecht des Nachbarn. Darüber gibt ebenfalls das Grundbuch Auskunft. Merke: Nur das, was im Grundbuch steht gilt, da kann der Verkäufer Ihnen versprechen, was er will!

8. Ist der Grundstückspreis angemessen?
Über die Baulandpreise der Gegend stellen Gutachterausschüsse von Städten und Gemeinden kostenlose Tabellen zur Verfügung, in denen Sie Werte von vergleichbaren Grundstücken finden. Die jährlich aktualisierten Preislisten vom Ring Deutscher Makler (RDM) und dem Verband Deutscher Makler (VDM) können Ihnen ebenfalls eine Hilfestellung für die Angemessenheit des Baulandpreises geben. Allerdings sind alle diese Preise nur Richtwerte und das Preisgefüge in Ihrer Gegend kann unter Umständen erheblich höher oder niedriger liegen. Fragen Sie auch Bewohner in den Neubaugebieten, wieviel diese für ihr Bauland bezahlt haben. Je besser Sie informiert sind, desto stärker Ihre Verhandlungsposition.

9. Ist das Grundstück bereits erschlossen?
Um ein Grundstück nutzen zu können, muss es erschlossen sein. Dazu gehören Straßen und Gehwege, aber auch Plätze und Grünanlagen sowie die Ver- und Entsorgungsanlagen für Wasser, Strom, Gas, Telefon, Kabelanschluss, evtl. Erdwärme etc. Ist das Grundstück noch nicht erschlossen, fragen Sie unbedingt bei Ihrer Gemeinde nach der Höhe der Erschließungskosten! Sie können unter Umständen so hoch sein, dass Sie den Grundstückskauf noch einmal durchrechnen müssen.

Tipp: Die Erschließung wird nach der Länge der Grundstücksgrenze an der Straße in laufenden Metern berechnet. Ein schmales, tiefes Grundstück ist demnach deutlich günstiger als ein gleich großes Bauland mit der langen Seite an der Straße.

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